L’essentiel à retenir
- Le Portugal reste en 2026 l’une des destinations les plus attractives pour les investisseurs français, malgré la suppression du statut RNH classique remplacé par l’IFICI.
- L’Espagne offre des rendements locatifs bruts de 5 à 9 % selon les villes, avec un cadre juridique protecteur pour les propriétaires depuis 2023.
- La Grèce propose le Golden Visa le plus accessible d’Europe à 250 000 euros dans certaines zones (400 000 euros dans les zones tendues depuis 2023).
- L’investissement immobilier à l’étranger expose à un risque de change pour les destinations hors zone euro, et à une double imposition complexe à gérer.
- Les conventions fiscales entre la France et les pays d’investissement déterminent où vous serez imposé sur vos revenus locatifs et plus-values.
- La gestion à distance reste le principal défi opérationnel : un property manager local de confiance est indispensable.
Investir Immobilier Etranger — Quand Isabelle, 52 ans, avocate à Nantes, a commencé à chercher un bien pour diversifier son patrimoine immobilier, les prix parisiens lui semblaient hors de portée et les rendements locatifs provinciaux peu enthousiasmants. Une amie lui avait alors parlé de son appartement à Porto. Achetée 180 000 euros dans un quartier en pleine transformation, la propriété se louait en courte durée pour un rendement brut de 8 %. Le tout avec une simplicité administrative surprenante.
Isabelle avait alors commencé à explorer le marché immobilier européen avec une curiosité nouvelle. Elle avait découvert que des dizaines de milliers de Français avaient fait ce même chemin avant elle, attirés par des rendements plus élevés, des prix plus accessibles, et parfois des avantages fiscaux spécifiques.
Ce guide présente les principales destinations d’investissement immobilier à l’étranger pour les Français en 2026, avec leurs forces, leurs limites, et les pièges à éviter.
Pourquoi investir à l’étranger en 2026 ?
L’investissement à l’étranger en 2026 est motivé par la recherche de diversification patrimoniale, l’accès à des marchés immobiliers plus dynamiques ou moins chers qu’en France, et l’optimisation fiscale potentielle. Il offre l’opportunité de capter des rendements locatifs supérieurs et de profiter de cadres réglementaires ou économiques favorables, stimulant ainsi la croissance du capital.
Plusieurs raisons objectives poussent les investisseurs français à regarder au-delà des frontières nationales.
La cherté du marché français. Dans les grandes agglomérations françaises, les prix ont fortement progressé sur la décennie passée. Les rendements locatifs bruts y oscillent souvent entre 2 et 4 %, rarement suffisants pour couvrir les charges, les impôts et les frais de gestion.
La diversification géographique. Concentrer tout son patrimoine immobilier dans un seul pays expose à des risques réglementaires, fiscaux et économiques nationaux. L’investissement étranger répartit ce risque.
Les avantages fiscaux étrangers. Certains pays offrent des régimes fiscaux préférentiels pour les résidents étrangers ou des taux d’imposition plus faibles sur les revenus locatifs et les plus-values.
La valorisation potentielle. Des marchés moins matures que la France peuvent offrir des perspectives de valorisation supérieures, notamment dans les pays d’Europe du Sud qui ont connu des corrections importantes après 2008.
Le Portugal : encore attractif après le RNH ?
Le Portugal, malgré la fin du régime RNH pour les nouveaux arrivants, conserve son attractivité grâce à un coût de la vie compétitif, un climat agréable et une forte demande touristique. Son marché immobilier offre encore des opportunités, notamment dans les villes secondaires ou pour la location saisonnière, attirant les investisseurs français cherchant qualité de vie et rendements stables.
Le Portugal a été pendant des années la destination phare des expatriés et investisseurs français, porté par son statut de Résident Non Habituel (RNH) qui offrait une flat tax de 10 % sur les pensions étrangères et diverses exonérations. Ce statut a été supprimé fin 2023 et remplacé par l’IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação), réservé à des professions spécifiques (chercheurs, talents qualifiés).
Pour autant, le Portugal reste attractif pour l’investissement immobilier pur.
Les rendements locatifs restent solides dans les grandes villes. À Porto, les appartements en location longue durée affichent des rendements bruts de 5 à 7 %. Les zones touristiques (Algarve, Lisbonne centre) permettent des rendements plus élevés en courte durée, mais la réglementation sur les locations touristiques (Alojamento Local) s’est durcie.
La fiscalité portuguaise sur les revenus fonciers pour les non-résidents est de 25 % sur les revenus nets, ce qui reste modéré. La plus-value est imposée à 28 % pour les non-résidents (50 % du gain imposable au taux marginal depuis une décision de la CJUE appliquée de manière variable).
Les prix ont fortement progressé à Lisbonne et Porto (+40 à 60 % en cinq ans), mais des opportunités subsistent dans les villes secondaires (Braga, Coimbra, Setúbal) et dans l’intérieur du pays.
Portugal en chiffres (2026)
Prix moyen à Porto : 2 800 – 4 000 € / m² selon quartier. Rendement locatif brut Porto : 5-7 %. Fiscalité revenus fonciers non-résidents : 25 % nets. IMI (taxe foncière) : 0,3 à 0,45 % de la valeur cadastrale annuellement. IMT (droits de mutation) : 0 à 8 % selon le prix.
L’Espagne : rendements et cadre juridique
L’Espagne offre des rendements locatifs intéressants, particulièrement dans les zones touristiques et les grandes villes, soutenus par une forte demande. Son cadre juridique, bien que similaire à la France sur certains aspects, nécessite une compréhension des spécificités locales en matière de fiscalité immobilière, de droits de propriété et de régulations locatives. Une étude approfondie est essentielle pour sécuriser l’investissement.
L’Espagne est depuis plusieurs années une destination de premier plan pour les investisseurs français. La proximité géographique, la langue relativement accessible, et des rendements attractifs expliquent cet attrait.
Le marché espagnol présente une grande hétérogénéité. Madrid et Barcelone ont connu des hausses de prix significatives et offrent des rendements bruts de 3 à 5 % en longue durée. En revanche, des villes comme Valence, Séville, Malaga, ou les îles Canaries proposent des rendements de 6 à 9 % grâce à des prix encore accessibles et une forte demande locative.
La loi espagnole sur le logement de 2023 a modifié l’équilibre entre propriétaires et locataires, avec notamment des plafonnements de loyers dans les « zones tendues » et des mesures de protection renforcées pour les locataires. Ces dispositions ont inquiété certains investisseurs, mais en pratique leur impact est limité en dehors de quelques zones spécifiques.
Pour les investisseurs non-résidents, la fiscalité espagnole applique un taux de 19 % sur les revenus fonciers nets et les plus-values pour les résidents de l’Union Européenne. C’est particulièrement avantageux par rapport à la fiscalité française.
L’astuce des Canaries
Les îles Canaries bénéficient d’un régime fiscal particulier (Zone Économique Spéciale des Canaries) qui offre des avantages fiscaux pour les investisseurs et entreprises. Les rendements locatifs y sont élevés grâce au tourisme, et les prix restent accessibles comparés à la péninsule. Valence et Tenerife ont la faveur de nombreux investisseurs français.
La Grèce : Golden Visa et tourisme premium
La Grèce combine deux atouts majeurs : un marché immobilier encore accessible avec un fort potentiel de valorisation, et le Golden Visa européen le plus accessible après les ajustements de 2023.
Le Golden Visa grec donne accès à la résidence permanente grecque (et donc à l’espace Schengen) en échange d’un investissement immobilier. Depuis mai 2023, le seuil a été relevé à 400 000 euros dans les zones tendues (Athènes, Thessalonique, Mykonos, Santorin, îles de plus de 3 000 habitants) mais reste à 250 000 euros dans le reste du pays.
Le marché immobilier athénien a connu une forte progression depuis 2017 (+70 % en cumulé), mais les prix restent très inférieurs à ceux des grandes capitales européennes. Un appartement de 70 m² au centre d’Athènes s’acquiert encore pour 150 000 à 250 000 euros selon le quartier.
Les rendements locatifs en location saisonnière (Airbnb) sont spectaculaires dans les îles, avec des rendements bruts parfois supérieurs à 10 % grâce à la demande touristique mondiale pour la destination grecque.
Bali et l’Asie du Sud-Est : opportunité ou piège ?
Bali fait régulièrement l’objet d’articles enthousiastes dans la presse financière, promettant des rendements à deux chiffres. La réalité est plus nuancée, et plusieurs mises en garde s’imposent.
En Indonésie, les étrangers ne peuvent pas être propriétaires de terrain. Ils peuvent seulement détenir des droits d’utilisation (Hak Pakai) ou des droits de construire (Hak Guna Bangunan), généralement via une structure locale. Ces droits sont limités dans le temps (25 à 50 ans renouvelables) et soumis à des conditions complexes.
Les risques sont nombreux : insécurité juridique sur les titres de propriété, risques de change (rupiah indonésienne volatile), dépendance au tourisme international (dont la fragilité a été démontrée pendant la pandémie), et suroffre dans certaines zones de Bali.
Si les rendements affiché sont parfois impressionnants (10 à 15 % bruts), ils ne tiennent souvent pas compte des frais de gestion élevés (20 à 30 % des revenus), des coûts de maintenance en climat tropical, et des périodes creuses.
Prudence avec les marchés hors UE
Hors zone euro, ajoutez au tableau d’analyse : le risque de change, les droits de rapatriement des fonds, la stabilité juridique du pays, et la protection diplomatique en cas de litige. Des investissements en dehors de l’Union Européenne comportent des risques spécifiques que peu d’investisseurs évaluent correctement avant de signer.
Fiscalité : double imposition et conventions fiscales
La fiscalité de l’investissement immobilier à l’étranger est l’un des aspects les plus complexes à appréhender. La France a signé des conventions fiscales bilatérales avec la plupart des pays destinataires, qui déterminent quel pays a le droit d’imposer les revenus et plus-values.
En règle générale, les revenus fonciers sont imposés dans le pays où est situé le bien. Ils doivent néanmoins être déclarés en France. Pour éviter la double imposition, la convention prévoit généralement soit une exonération en France (avec prise en compte pour le calcul du taux effectif), soit un crédit d’impôt égal à l’impôt payé à l’étranger.
Pour le Portugal, l’Espagne, la Grèce, et la plupart des pays européens, la méthode du crédit d’impôt s’applique. Les revenus fonciers étrangers sont déclarés en France, intégrés au calcul de l’impôt global, puis un crédit d’impôt égal à l’impôt payé localement est accordé. Le résultat pratique est que vous payez l’impôt le plus élevé entre les deux pays, sans vraie double imposition.
| Pays | Taux revenus fonciers non-résidents UE | Taux plus-values | Taxe foncière annuelle |
|---|---|---|---|
| Portugal | 25 % nets | 28 % (résidents UE) | 0,3 – 0,45 % valeur cadastrale |
| Espagne | 19 % nets | 19 % (résidents UE) | 0,4 – 1,1 % selon commune |
| Grèce | 15 % nets | 15 % | Modérée (ENFIA) |
| Italie | 21 % ou 26 % | 26 % | Variable selon commune |
Pour la déclaration en France, consultez notre guide sur la déclaration d’impôts pour l’investisseur en 2026.
Financement et prêt immobilier à l’étranger
Le financement et le prêt immobilier à l’étranger peuvent être obtenus via des banques locales, des banques internationales ou des établissements français spécialisés. Les conditions varient fortement selon le pays et la situation de l’emprunteur. Souvent, une garantie sur un bien situé en France est exigée, ou un apport personnel plus conséquent. Il est crucial de comparer les offres et les taux.
Le financement d’un investissement immobilier à l’étranger est plus complexe qu’en France. Les options disponibles sont les suivantes.
Prêt local dans le pays d’investissement : possible dans la plupart des pays européens, mais souvent sous conditions strictes pour les non-résidents. Les taux et conditions varient significativement selon les pays. En Espagne, plusieurs banques (Santander, BBVA) proposent des prêts aux non-résidents jusqu’à 60-70 % de la valeur du bien.
Prêt immobilier en France sur la valeur d’un bien existant : en hypothéquant ou en utilisant un nantissement sur un actif financier français, il est possible d’obtenir des liquidités pour financer l’achat étranger. Cette solution est souvent la plus simple administrativement.
Trésorerie personnelle : pour les montants accessibles, un achat comptant simplifie considérablement les démarches.
La gestion locative à distance
La gestion locative à distance implique de confier son bien à une agence locale spécialisée ou d’utiliser des plateformes numériques dédiées. Elle couvre la recherche de locataires, l’entretien, les réparations et la perception des loyers. Une bonne communication et la sélection d’un partenaire fiable sont essentielles pour surmonter les défis liés à l’éloignement et assurer la rentabilité de l’investissement.
La gestion d’un bien à l’étranger est le principal défi opérationnel de ce type d’investissement. Un property manager de confiance est indispensable.
Les services à déléguer comprennent : la recherche et sélection des locataires, l’état des lieux, l’encaissement des loyers, la gestion des réparations et de l’entretien, et la relation avec les autorités locales (enregistrement des contrats, licences touristiques).
Pour les locations touristiques, des plateformes spécialisées comme Airbnb, Vrbo ou des gestionnaires locaux prennent en charge l’ensemble de l’opérationnel. Leur commission varie généralement entre 15 et 25 % des revenus bruts.
Pour les locations longue durée, les agences immobilières locales offrent des services de gestion comparable aux agences françaises, souvent pour des frais de 6 à 12 % des loyers annuels.
Risques spécifiques à l’investissement étranger
Les risques spécifiques à l’investissement étranger incluent les fluctuations des taux de change, l’instabilité politique ou économique du pays, les différences juridiques et fiscales, et la barrière de la langue. Il faut également considérer les risques liés à la liquidité du marché local et à la difficulté de gestion à distance. Une due diligence approfondie est indispensable pour les anticiper.
Au-delà des risques classiques de l’investissement immobilier, les placements à l’étranger présentent des risques additionnels.
Le risque juridique et réglementaire : les lois sur la propriété, la location, et la fiscalité peuvent changer. La Catalogne a introduit des plafonds de loyers stricts. L’Indonésie peut modifier les droits des étrangers. La stabilité juridique doit être évaluée avant tout engagement.
Le risque politique : dans les pays hors UE, les changements de gouvernement peuvent entraîner des modifications fiscales ou réglementaires défavorables pour les investisseurs étrangers.
Le risque linguistique et culturel : comprendre les contrats, interagir avec les administrations, gérer les litiges, tout cela est plus complexe dans une langue étrangère et un système juridique différent.
Pour approfondir les fondamentaux de l’investissement immobilier et évaluer votre profil d’investisseur, consultez notre guide complet sur l’investissement immobilier pour débutants et notre analyse de la rentabilité de l’investissement locatif en 2026.
Tableau comparatif des destinations
Le tableau comparatif des destinations est un outil essentiel pour évaluer et choisir le pays d’investissement le plus adapté. Il synthétise des critères clés comme les rendements moyens, la fiscalité locale, la stabilité économique et politique, le coût d’acquisition et les perspectives de plus-value. Il permet aux investisseurs de prendre une décision éclairée en confrontant les opportunités de chaque marché.
| Destination | Prix (m²) | Rendement brut | Fiscalité (non-résidents UE) | Risque | Idéal pour |
|---|---|---|---|---|---|
| Porto, Portugal | 2 800 – 4 000 € | 5 – 7 % | 25 % nets | Moyen | Long terme, valorisation |
| Valence, Espagne | 1 800 – 2 800 € | 6 – 8 % | 19 % nets | Faible | Rendement et tourisme |
| Barcelone | 3 500 – 6 000 € | 3 – 5 % | 19 % nets | Moyen (réglementation) | Valorisation long terme |
| Athènes, Grèce | 1 500 – 3 000 € | 5 – 8 % | 15 % nets | Moyen | Golden Visa, valorisation |
| Bali, Indonésie | Variable | 8 – 12 % (brut affiché) | Complexe | Élevé | Spéculatif uniquement |
Les démarches pratiques pour investir
Les démarches pratiques pour investir à l’étranger incluent la recherche du bien, la vérification de sa conformité légale, l’ouverture d’un compte bancaire local et la signature de l’acte de vente. Il est crucial de s’entourer de professionnels compétents (avocat, fiscaliste, agent immobilier) pour naviguer les spécificités administratives et juridiques, assurant ainsi la sécurité et la conformité de l’opération.
Si vous êtes convaincu d’investir à l’étranger, voici la séquence logique à suivre.
Premièrement, définissez votre objectif : capital garanti, rendement régulier, diversification, ou bénéfice fiscal spécifique (Golden Visa). Cette clarification oriente le choix de la destination et du type de bien.
Deuxièmement, visitez le marché en personne. Les photos et les descriptions sur les sites de vente ne remplacent pas une visite physique. Restez au moins une semaine pour comprendre les quartiers, les dynamiques locales, et rencontrer des professionnels.
Troisièmement, mandatez un avocat local (indépendant du vendeur) pour vérifier les titres de propriété, les charges, les droits de préemption, et la conformité du bien.
Quatrièmement, consultez un expert-comptable français spécialisé dans la fiscalité internationale avant de signer. Les implications fiscales varient selon votre situation personnelle.
FAQ : investissement immobilier à l’étranger
Questions fréquentes
Dois-je déclarer mes revenus locatifs étrangers en France ?
Oui, même si vous payez l’impôt dans le pays du bien. La France impose une obligation de déclaration mondiale pour ses résidents fiscaux. Les revenus étrangers sont déclarés et une déduction ou un crédit d’impôt est accordé selon la convention fiscale applicable.
Le Golden Visa grec permet-il de vivre en France ?
Le Golden Visa grec donne un titre de séjour grec et l’accès à l’espace Schengen pour 90 jours sur 180. Il ne confère pas la résidence fiscale grecque si vous vivez principalement en France. Il permet surtout des déplacements facilités et un statut de résident permanent européen.
Peut-on emprunter en France pour acheter à l’étranger ?
Oui. Plusieurs banques françaises accordent des prêts pour des achats à l’étranger, notamment en hypothéquant un bien français ou en nantissant un contrat d’assurance-vie. Cette solution simplifie les démarches par rapport à un prêt dans le pays d’achat.
La location Airbnb est-elle encore légale à Lisbonne et Barcelone ?
La réglementation s’est considérablement durcie dans ces deux villes. À Lisbonne, un gel des nouvelles licences Alojamento Local est en place depuis 2023. À Barcelone, la mairie n’a pas renouvelé 10 000 licences en 2028 (dans leur plan). Vérifiez impérativement la situation réglementaire locale avant d’investir pour la location touristique.
Comment rapatrier mes revenus locatifs depuis l’Espagne ?
Dans l’Union Européenne, il n’existe aucune restriction aux mouvements de capitaux. Vous pouvez transférer librement vos revenus depuis votre compte espagnol vers votre compte français. Aucune autorisation n’est requise.
Quel régime fiscal s’applique en France sur les revenus fonciers étrangers ?
La plupart des conventions fiscales européennes prévoient la méthode du crédit d’impôt. Les revenus étrangers sont intégrés à vos revenus mondiaux pour calculer votre taux effectif d’imposition, puis un crédit d’impôt égal à l’impôt payé à l’étranger est déduit.
Faut-il créer une société pour investir à l’étranger ?
Pour un ou deux biens, l’investissement en direct est généralement suffisant. Pour des patrimoines plus importants, une structure (SAS ou SCI françaises, holding européenne) peut optimiser la gestion et la fiscalité. Cette question mérite une analyse avec un expert-comptable spécialisé.
Les prix immobiliers sont-ils en hausse au Portugal et en Espagne ?
Oui, de manière générale. Les deux marchés ont connu des hausses significatives depuis 2019. À Lisbonne et Madrid, certains quartiers ont doublé en cinq ans. Les villes secondaires offrent encore plus de potentiel, mais la sélectivité est clé.
Pour aller plus loin sur Investir Immobilier Etranger, consultez nos autres guides et ressources disponibles sur Capital Malin.
Questions fréquentes sur Investir Immobilier à l’Étranger
Pourquoi investir dans l’immobilier à l’étranger en 2026 ?
Investir à l’étranger en 2026 peut offrir plusieurs avantages : diversification de patrimoine, rendements locatifs potentiellement plus élevés qu’en France (ex: Portugal, Espagne, certains marchés émergents), fiscalité plus avantageuse dans certains pays, et opportunités de plus-values liées à des marchés en croissance ou à des taux de change favorables. C’est aussi un moyen de préparer sa retraite ou d’acquérir une résidence secondaire.
Quels sont les risques spécifiques à l’investissement immobilier international ?
Les risques sont nombreux : risque de change (fluctuation des devises), fiscalité locale complexe et évolutive, cadre juridique et administratif différent, instabilité politique ou économique du pays, barrière de la langue, difficulté de gestion à distance, et manque de liquidité du marché local. Il est crucial de bien s’informer et de s’entourer d’experts locaux.
Comment choisir le bon pays pour un investissement immobilier étranger ?
Le choix du pays doit se baser sur plusieurs critères : stabilité économique et politique, dynamisme du marché immobilier (croissance des prix, demande locative), fiscalité locale attractive (droits d’acquisition, impôts sur les revenus locatifs, plus-values), facilité d’acquisition pour les étrangers, et qualité des infrastructures. Des pays comme le Portugal, l’Espagne, la Croatie ou les États-Unis offrent des opportunités mais nécessitent une étude approfondie.
Quelle est la fiscalité des revenus locatifs étrangers en France pour un résident français ?
En tant que résident fiscal français, vos revenus locatifs étrangers sont imposables en France, même s’ils sont déjà imposés localement. Grâce aux conventions fiscales internationales (plus de 120 signées par la France), la double imposition est généralement évitée par l’imputation d’un crédit d’impôt égal à l’impôt payé à l’étranger ou au montant de l’impôt français correspondant à ces revenus. Il est impératif de déclarer ces revenus au fisc français.
Faut-il acheter en direct ou via une structure locale (SCI, société) ?
Le choix dépend du pays et de votre stratégie. L’achat en direct est plus simple mais peut exposer à la législation locale et aux droits de succession. Créer une société locale (équivalent d’une SCI) peut offrir des avantages fiscaux et de transmission, mais implique des coûts de création et de gestion. Une consultation avec un avocat fiscaliste international est indispensable pour choisir la meilleure structure.
Quels sont les frais à anticiper pour un achat immobilier à l’étranger ?
Outre le prix du bien, il faut prévoir : les frais de notaire ou équivalent (variables, ex: 0,5% à 1,5% au Portugal, 8% à 12% en Espagne incluant les taxes), les taxes d’acquisition locales (droits de mutation, TVA si neuf), les frais d’agence immobilière (souvent à la charge de l’acheteur), les frais de traduction, et les éventuels coûts d’un avocat local. Les frais bancaires liés au change sont aussi à considérer.
Comment financer un investissement immobilier à l’étranger ?
Plusieurs options existent. Vous pouvez obtenir un prêt en France en hypothéquant un bien situé en France, ce qui est souvent plus simple. Alternativement, contracter un prêt auprès d’une banque locale peut être possible, mais les conditions sont parfois plus strictes pour les non-résidents (apport personnel plus élevé, garanties locales). Les taux d’intérêt et les conditions varient fortement d’un pays à l’autre.
Quelles sont les démarches administratives et légales incontournables ?
Les démarches incluent l’obtention d’un numéro fiscal local (ex: NIF au Portugal), l’ouverture d’un compte bancaire local, la signature d’un compromis de vente puis de l’acte définitif devant un notaire ou équivalent. Il est fortement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé dans le droit immobilier international pour vérifier les titres de propriété, les autorisations d’urbanisme et la conformité légale de la transaction.
Peut-on bénéficier de dispositifs de défiscalisation français pour l’immobilier étranger ?
Non, les dispositifs de défiscalisation immobilière français tels que Pinel, Denormandie, ou Malraux sont strictement réservés aux investissements réalisés sur le territoire français. L’immobilier à l’étranger ne permet pas de bénéficier de ces avantages fiscaux. Cependant, certains pays offrent leurs propres incitations fiscales pour les investisseurs, qu’il convient d’étudier attentivement.
Avertissement : Cet article est fourni à titre informatif et pédagogique. Les informations fiscales présentées reflètent l’état de la législation au moment de la rédaction et peuvent évoluer. L’investissement immobilier à l’étranger comporte des risques spécifiques. Consultez un conseiller fiscal spécialisé en fiscalité internationale avant tout investissement.
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