Calculez votre capacité d’emprunt immobilier en temps réel. Mensualité, budget total, taux d’endettement : tout s’affiche instantanément.
💡 En France, prévoyez environ 7-8% de frais de notaire dans l’ancien et 2-3% dans le neuf. Ces frais s’ajoutent au prix d’achat et ne sont généralement pas financés par le prêt.
| Année | Capital remboursé | Intérêts payés | Capital restant dû |
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La capacité d’emprunt est le montant maximum qu’une banque acceptera de vous prêter pour financer l’achat d’un bien immobilier. Elle dépend principalement de vos revenus, de vos charges existantes et de la durée de remboursement souhaitée.
Le calcul repose sur un principe simple : votre mensualité de remboursement ne doit pas dépasser 33 à 35 % de vos revenus nets mensuels. Ce seuil, appelé taux d’endettement maximal, est la règle de référence utilisée par les établissements bancaires en France depuis 2022, conformément aux recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
La formule de base est la suivante : mensualité maximale = (revenus – charges) × 35 %. Ensuite, en fonction du taux d’intérêt et de la durée, on calcule le capital empruntable grâce à la formule d’actualisation d’une annuité.
Notre simulateur intègre également le taux d’assurance emprunteur, souvent oublié mais qui peut représenter 0,2 à 0,5 % du capital emprunté par an, soit plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la durée totale du prêt.
En 2026, les banques françaises appliquent des critères d’octroi de crédit stricts, hérités des règles HCSF de 2022 :
Les taux d’intérêt ont significativement évolué depuis 2022. Après avoir atteint des sommets proches de 4,5 % fin 2023, ils se stabilisent autour de 3,2 à 3,8 % en 2026 selon les durées et les profils, offrant de nouvelles opportunités aux primo-accédants.
Plusieurs leviers permettent d’améliorer votre capacité d’emprunt avant de solliciter une banque :
N’oubliez pas non plus les aides disponibles : le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les primo-accédants, le prêt Action Logement pour les salariés du privé, ou encore les prêts régionaux. Ces dispositifs peuvent compléter votre financement et augmenter votre budget global sans alourdir le taux d’endettement.
Pour 3 000 € de revenus nets mensuels et des charges de 500 €, la mensualité maximale est de (3 000 – 500) × 35 % = 875 €. Sur 20 ans à 3,5 %, cela correspond à une capacité d’emprunt d’environ 150 000 à 160 000 €. Avec un apport de 20 000 €, le budget total dépasse 170 000 €.
Depuis janvier 2022, les banques françaises ont l’obligation légale (recommandation HCSF) de respecter un taux d’endettement maximal de 35 % (assurance incluse). Toutefois, elles disposent d’une dérogation leur permettant de dépasser ce seuil pour 20 % de leur production, notamment pour les primo-accédants achetant leur résidence principale.
Emprunter sans apport est possible mais de plus en plus difficile. Les banques exigent généralement au minimum de quoi couvrir les frais annexes (notaire, garantie, dossier), soit environ 10 % du prix dans l’ancien. Certains profils privilégiés (CDI, hauts revenus, fonctionnaires) peuvent obtenir un financement à 110 %, couvrant même les frais.
La durée optimale dépend de votre situation. Une durée longue (25 ans) réduit la mensualité et augmente la capacité d’emprunt, mais accroît le coût total du crédit. Une durée courte (15 ans) diminue le coût global mais nécessite une mensualité plus élevée. En règle générale, les banques recommandent de ne pas dépasser 25 ans pour un achat classique.
L’assurance emprunteur est intégrée dans le calcul du taux d’endettement depuis 2022. Un taux d’assurance de 0,34 % annuel représente environ 28 € par mois pour 100 000 € empruntés. Sur 20 ans, cela peut réduire votre capacité d’emprunt de 5 000 à 10 000 €. Comparer les assurances (délégation d’assurance) est donc essentiel pour optimiser votre dossier.