Calculez en temps réel le rendement brut, net et le cashflow de votre investissement immobilier
Rendement net estimé
Location nue
Rendement brut
Rendement net
Cashflow mensuel
Investissement total
Qualité du rendement
—
Mensualité crédit
| Année | Revenus | Charges | Cashflow | Cumulé |
|---|
Le rendement locatif est l’indicateur clé de tout investissement immobilier. Il mesure le ratio entre les revenus générés par la location et le capital investi. Notre simulateur vous permet de calculer instantanément deux métriques essentielles : le rendement brut (simple et rapide) et le rendement net (réaliste et complet).
Pour obtenir le rendement brut, divisez le loyer annuel par le prix d’achat du bien, puis multipliez par 100. Pour le rendement net, prenez en compte l’intégralité des frais : frais de notaire, travaux, charges non récupérables, taxe foncière et périodes de vacance locative. C’est cette deuxième mesure qui vous donne une image fidèle de la rentabilité réelle.
Le rendement brut est calculé avant déduction de toutes les charges. Il donne un premier aperçu rapide de l’attractivité du bien : Rendement brut = (Loyer annuel / Prix d’achat) × 100. C’est le chiffre que vous verrez souvent dans les annonces immobilières.
Le rendement net tient compte de toutes les dépenses réelles : charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion, vacance locative et frais d’acquisition. En pratique, le rendement net est généralement 1,5 à 2 points inférieur au rendement brut. Un bien affiché à 7% brut peut n’offrir que 5% net.
En 2026, dans un contexte de taux d’intérêt encore élevés, un rendement net supérieur à 5% est considéré comme correct. Au-delà de 7% net, l’investissement est excellent. Voici les repères généralement admis :
La location meublée sous le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) offre généralement un meilleur rendement net fiscal que la location nue. Grâce au régime réel simplifié, vous pouvez amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit significativement votre base imposable. Les loyers sont en moyenne 10 à 25% supérieurs à la location nue pour un même logement. En contrepartie, le turnover est plus fréquent (baux d’un an contre trois ans) et les coûts d’ameublement doivent être intégrés dans le calcul initial.
Activez le toggle « Simuler avec un crédit » dans notre simulateur. Renseignez le montant emprunté, le taux d’intérêt et la durée. La mensualité sera automatiquement déduite du cashflow mensuel. Un investissement avec effet de levier peut améliorer votre rendement sur fonds propres même si le cashflow devient légèrement négatif.
En moyenne, comptez 5% de vacance locative pour un marché tendu (grandes villes), jusqu’à 10-15% pour une ville moins dynamique ou un bien saisonnier. La vacance locative représente les périodes sans locataire, mais aussi le temps nécessaire entre deux locataires pour les travaux et la remise en état.
Les frais de notaire varient entre 7% et 8% pour un bien ancien, et 2% à 3% pour un bien neuf (frais réduits). Ils comprennent les droits de mutation (taxe departementale et communale), les émoluments du notaire et les frais annexes. Il est possible de réduire légèrement la base de calcul en déduisant la valeur du mobilier (pour un bien vendu meublé).
Non. Les charges récupérables (eau, entretien des parties communes, etc.) sont refacturées au locataire et n’impactent pas votre rendement. Seules les charges non récupérables (frais de gestion, assurance propriétaire non occupant, charges de copropriété non refacturables) doivent être intégrées dans votre simulation.
Plusieurs dispositifs permettent de réduire la fiscalité : le régime micro-foncier (abattement de 30%) ou le régime réel (déduction des charges réelles) pour la location nue ; le régime micro-BIC (abattement 50%) ou le régime réel LMNP avec amortissement pour la location meublée. Le LMNP au réel est souvent le plus avantageux sur le long terme pour les biens d’une valeur significative.