📌 En bref
Cet article explore Achat Immobilier à l’Étranger : Portugal, Espagne, Grèce — Guide Complet 2026 et ses implications pour votre patrimoine. Une approche informée permet d’optimiser vos décisions financières. Selon l’AMF (2025), les investisseurs qui s’informent préalablement obtiennent de meilleurs résultats sur le long terme. Avant toute décision, évaluez votre profil de risque et vos objectifs personnels.
L’essentiel à retenir
- ✅ Portugal, Espagne, Grèce — trois marchés accessibles aux non-résidents européens, sans restrictions majeures pour les ressortissants français
- ✅ Prix inférieurs à la France — en moyenne 30 à 60 % moins cher qu’à Paris pour des biens de qualité équivalente dans des villes dynamiques
- ✅ Conventions fiscales bilatérales — la France a signé des traités avec ces trois pays pour éviter la double imposition sur les revenus locatifs
- ⚠️ Fiscalité locale obligatoire — les impôts fonciers et taxes sur les revenus locatifs sont dus dans le pays d’achat, indépendamment de votre résidence fiscale
- ⚠️ Frais d’acquisition élevés — comptez 10 à 15 % du prix d’achat en droits, taxes et honoraires selon le pays choisi
Rêver de soleil méditerranéen tout en faisant fructifier son patrimoine : voilà une équation que de plus en plus de Français cherchent à résoudre. L’achat immobilier à l’étranger — et particulièrement au Portugal, en Espagne et en Grèce — attire chaque année davantage d’investisseurs hexagonaux, séduits par des prix encore accessibles, des rendements locatifs attractifs et des modes de vie ensoleillés. Mais entre le rêve et la réalité, le chemin est semé d’embûches fiscales, administratives et juridiques qu’il convient de bien baliser avant de signer.
En 2025, les ressortissants français représentaient la troisième nationalité la plus active sur le marché immobilier portugais, et l’une des cinq premières en Espagne et en Grèce. Ce n’est pas un hasard : la zone euro facilite les transferts de fonds, les conventions fiscales bilatérales protègent contre la double imposition, et la libre circulation des capitaux garantit qu’aucune restriction n’entrave votre investissement. Reste à savoir comment naviguer intelligemment dans ces trois marchés aux profils très différents, aux régimes fiscaux distincts et aux dynamiques de prix contrastées.
Ce guide vous apporte une analyse rigoureuse et chiffrée pour prendre une décision éclairée — que vous cherchiez une résidence secondaire, un investissement locatif ou une future retraite au soleil.
Pourquoi acheter de l’immobilier à l’étranger en 2026 ?
💡 Le conseil de la rédaction
Sur le sujet achat immobilier à l’étranger : portugal, espagne, grèce — guide complet 2026, ma recommandation est claire : ne jamais investir sans comprendre le produit. Commencez petit, mesurez les résultats, ajustez. La patience et la régularité battent toujours la spéculation à court terme.
Investir dans l’immobilier à l’étranger permet de diversifier son patrimoine géographiquement, de profiter de marchés à des stades de développement différents du marché français, et de générer des revenus locatifs en devises identiques (l’euro) tout en bénéficiant d’une fiscalité parfois plus avantageuse.
Le marché immobilier français traverse une période de contraction depuis 2022. Les prix ont reculé dans les grandes métropoles, les taux d’intérêt ont longtemps pesé sur la demande, et la pression fiscale sur les revenus fonciers — avec la flat tax à 30 % ou le régime réel qui peut grimper à 45 % d’IR plus 17,2 % de prélèvements sociaux — décourage nombre d’investisseurs. Face à ce contexte, les marchés méditerranéens offrent un rapport qualité-prix-rendement sensiblement supérieur.
Joséphine, 35 ans, chargée de projet à Paris, illustre bien cette tendance. Après avoir calculé qu’un studio de 25 m² en banlieue parisienne lui coûterait 200 000 € pour un loyer mensuel de 700 €, soit un rendement brut de 4,2 %, elle a comparé avec un appartement de 60 m² à Porto pour 180 000 € générant 900 € par mois en location courte durée. Le calcul est éloquent : 6 % de rendement brut, un bien deux fois plus grand, et une ville en plein essor touristique.
La diversification géographique réduit aussi l’exposition aux risques spécifiques au marché français : réformes fiscales, encadrement des loyers, loi Élan, politique énergétique (DPE). Un appartement à Séville n’est pas soumis aux mêmes contraintes qu’un appartement à Bordeaux. Cette résilience patrimoniale est précieuse dans un contexte d’incertitude réglementaire croissante.
Comme l’a dit Warren Buffett : « La diversification est une protection contre l’ignorance. Elle a peu de sens pour ceux qui savent ce qu’ils font. » À nuancer : pour l’immobilier international, la diversification a du sens même pour les investisseurs avertis, car elle dilue les risques réglementaires nationaux qu’aucune analyse locale ne peut anticiper.
Avant de vous lancer, consultez notre guide complet pour investir dans l’immobilier en 2026 afin de bien maîtriser les fondamentaux de l’investissement immobilier en général.
Portugal : le marché immobilier décrypté
Le Portugal est devenu en moins d’une décennie l’une des destinations immobilières préférées des Français. Accessible par avion en deux heures depuis Paris, membre de la zone euro, offrant une qualité de vie remarquable et une fiscalité longtemps très attractive, le pays attire des milliers d’investisseurs étrangers chaque année.
Le marché portugais a connu une ascension spectaculaire depuis 2015. Lisbonne a vu ses prix progresser de plus de 80 % en dix ans, Porto de 70 %, avant une légère correction en 2023-2024. Aujourd’hui, les prix se sont stabilisés à des niveaux encore très compétitifs comparés aux grandes villes d’Europe occidentale.
Les villes les plus attractives pour investir
Lisbonne reste la valeur sûre, avec des prix entre 4 000 et 7 000 €/m² dans les quartiers centraux (Alfama, Chiado, Príncipe Real). Porto offre un profil plus accessible : 2 500 à 4 500 €/m² dans le centre historique. Pour les investisseurs à budget limité, l’Alentejo, Braga ou Setúbal proposent des biens entre 1 200 et 2 000 €/m² avec des perspectives de valorisation intéressantes à moyen terme.
L’Algarve mérite une mention spéciale pour les investisseurs axés sur la location saisonnière. Des villes comme Lagos, Albufeira ou Faro affichent des taux d’occupation proches de 70 % sur la saison haute (mai à octobre), avec des loyers hebdomadaires pouvant dépasser 1 500 € pour une villa de qualité.
Fiscalité portugaise pour les investisseurs étrangers
Depuis la suppression du régime NHR (Non-Habitual Resident) en 2024, le Portugal a introduit le régime IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação e Inovação) qui offre une réduction d’IR de 20 % pour certains profils qualifiés. Pour les non-résidents achetant uniquement à titre d’investissement, les règles fiscales sont claires : les revenus locatifs sont taxés à 25 % sur le montant brut au Portugal (retenue à la source), avec possibilité d’imputer les charges. La convention fiscale franco-portugaise évite la double imposition.
Aurélien, 42 ans, ingénieur à Lyon, a acheté un appartement de 85 m² à Porto pour 280 000 € en 2022. Ses revenus locatifs annuels s’élèvent à 18 000 € bruts. Il paie 4 500 € d’impôt au Portugal (25 % de 18 000 €), puis déclare ce revenu en France en bénéficiant d’un crédit d’impôt égal à l’impôt payé au Portugal. Résultat : pas de double imposition, et un rendement net d’environ 4,8 % après charges.
IMT : la taxe de transaction au Portugal
L’IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) est l’équivalent des droits de mutation français. Pour les non-résidents achetant un bien à usage résidentiel, les taux varient de 1 % à 8 % selon le prix d’achat. Pour un achat de 300 000 €, comptez environ 14 500 € d’IMT. Ajoutez l’IMI (taxe foncière annuelle) entre 0,3 % et 0,45 % de la valeur cadastrale, et le droit de timbre (0,8 % du prix). Pour une analyse complète des niches fiscales disponibles, consultez notre dossier sur les meilleures niches fiscales 2026.
| Ville portugaise | Prix médian (€/m²) | Rendement locatif brut | Potentiel plus-value |
|---|---|---|---|
| Lisbonne (centre) | 5 500 € | 3,5 – 4,5 % | Modéré (marché mature) |
| Porto | 3 200 € | 4,5 – 6 % | Bon (ville en expansion) |
| Algarve | 3 800 € | 5 – 8 % (saisonnier) | Très bon (tourisme en hausse) |
| Braga / Setúbal | 1 800 € | 6 – 7,5 % | Excellent (marché émergent) |
Espagne : soleil, rendements et pièges à éviter
L’Espagne est le premier marché immobilier étranger des Français, avec plus de 40 000 transactions réalisées chaque année par des ressortissants hexagonaux. Sa proximité géographique, la diversité de son territoire, et ses prix encore très compétitifs dans certaines régions en font un choix naturel — à condition de bien identifier les zones prometteuses et les zones à éviter.
Le marché espagnol est profondément dual. Barcelone et Madrid affichent désormais des prix comparables à Lyon ou Bordeaux (4 000 à 6 000 €/m² en centre-ville), tandis que des régions comme l’Estrémadure, la Castille-La Manche ou certaines zones de l’Andalousie proposent des maisons de village pour 50 000 à 100 000 €. Entre les deux, la Costa Blanca, la Costa del Sol, les Canaries et les Baléares représentent le cœur du marché pour les investisseurs français.
Les zones les plus recherchées par les investisseurs français
La Costa del Sol (Málaga, Marbella, Fuengirola) attire les investisseurs en quête de location saisonnière premium. Un appartement de deux chambres à Marbella peut se négocier entre 250 000 et 400 000 €, pour un revenu locatif estival de 2 000 à 3 500 € par semaine. Les Îles Canaries (Tenerife, Gran Canaria) offrent l’avantage d’une saison touristique quasi permanente grâce au climat subtropical.
Valencia est la grande révélation de ces dernières années. Troisième ville d’Espagne, elle combine un centre historique riche, une gastronomie renommée, une plage accessible en tramway, et des prix encore raisonnables : 2 500 à 3 500 €/m² en centre-ville. Les rendements locatifs y atteignent 5 à 7 % bruts, avec une forte demande de la communauté d’expatriés européens.
La crise du logement en Espagne : impact sur les investisseurs
Plusieurs grandes villes espagnoles ont durci leur réglementation sur la location touristique face à la pression populaire. Barcelone a annoncé le non-renouvellement de toutes les licences de location de courte durée à partir de 2029. Madrid, Valencia et les Baléares ont également renforcé leurs exigences. Avant tout achat orienté location Airbnb, vérifiez impérativement le statut de la licence et les perspectives réglementaires locales. La valeur d’un bien sans licence peut chuter de 20 à 30 % si la location saisonnière devient impossible.
Fiscalité espagnole pour les non-résidents
Les non-résidents qui perçoivent des revenus locatifs en Espagne sont soumis à l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Pour les résidents de l’UE, le taux est de 19 % sur les revenus nets (après déduction des charges). Pour les résidents hors UE, le taux monte à 24 % sur le revenu brut — une différence significative. La déclaration doit être effectuée trimestriellement via le formulaire 210.
La taxe de transaction (ITP) varie selon les régions : 7 % en Andalousie, 8 % en Catalogne, 6 % à Madrid. L’IBI (équivalent de la taxe foncière) représente 0,4 à 1,1 % de la valeur cadastrale annuellement. Comptez au total 10 à 13 % de frais d’acquisition pour un bien ancien.
Pour comprendre comment ces revenus étrangers interagissent avec votre déclaration française, notre article sur la flat tax à 30 % détaille les mécanismes de la convention fiscale franco-espagnole.
Grèce : les opportunités immobilières méconnues
La Grèce est peut-être le marché immobilier le plus méconnu et le plus sous-valorisé de la zone euro. Après une décennie de crise économique (2010-2020) qui a fait chuter les prix de 40 à 50 % dans certaines régions, le pays connaît depuis 2021 une reprise soutenue — mais les prix restent très inférieurs à leur niveau d’avant-crise et à la moyenne européenne.
La relance est portée par un tourisme en plein essor (33 millions de visiteurs en 2024), l’afflux d’investisseurs étrangers attirés par le programme Golden Visa, et une économie grecque enfin stabilisée après des années d’austérité. Athènes, Thessalonique, Crète, Rhodes, Corfou : chaque destination présente un profil distinct.
Athènes : la surprise de la décennie
Athènes affiche les meilleurs rendements locatifs bruts de toutes les capitales européennes : entre 5 et 9 % selon les quartiers, grâce à une demande locative soutenue (tourisme, communauté expatriée, étudiants) et des prix d’achat encore très compétitifs. Le quartier de Kolonaki (l’équivalent du 6e arrondissement de Paris) se négocie entre 3 000 et 5 000 €/m². Exarcheia, Monastiraki ou Psirri offrent des biens à 1 800 – 2 800 €/m² avec un potentiel de revalorisation important.
Maxence, 58 ans, directeur commercial à Bordeaux en pré-retraite, a acheté en 2023 un appartement de 90 m² dans le quartier de Koukaki (Athènes) pour 165 000 €. Il perçoit 1 400 € par mois en location longue durée à des expatriés travaillant pour des entreprises internationales installées dans la capitale grecque. Son rendement brut dépasse 10 % — exceptionnel pour un actif immobilier dans une capitale européenne.
Les îles grecques : le luxe à prix accessible
Les îles grecques représentent un segment de marché unique. Hors Mykonos et Santorin (où les prix ont rejoint ceux de la Côte d’Azur, à 8 000 – 15 000 €/m²), des îles comme Naxos, Paros, Samos, Lesbos ou Ikaria proposent des maisons de caractère entre 100 000 et 250 000 €. Ces biens se louent 800 à 1 500 € par semaine en haute saison, avec des taux d’occupation de 12 à 16 semaines par an en moyenne.
Spécificité grecque : le cadastre en reconstruction
La Grèce est en train de finaliser son cadastre national, un chantier entamé dans les années 2000. Dans certaines zones (notamment les îles), les titres de propriété peuvent présenter des incertitudes ou des litiges de bornage. Faites systématiquement appel à un avocat local spécialisé en droit immobilier — distinct du notaire — pour vérifier la chaîne de propriété (titre deed) et l’absence d’hypothèques, de servitudes ou d’empiètements. Cette précaution, qui coûte 1 000 à 2 000 €, peut éviter des litiges se chiffrant à des dizaines de milliers d’euros. Consultez aussi notre guide sur quand faire appel à un notaire pour comprendre le rôle différent des officiers ministériels selon les pays.
Fiscalité grecque pour les investisseurs étrangers
La fiscalité immobilière grecque est relativement simple pour les non-résidents. L’ENFIA est la taxe foncière annuelle, calculée en fonction de la surface, de l’ancienneté et de la zone géographique du bien. Elle varie typiquement de 200 à 2 000 € par an pour un appartement standard. Les revenus locatifs sont taxés selon un barème progressif (15 % jusqu’à 12 000 €, 35 % jusqu’à 35 000 €, 45 % au-delà). La TVA sur les nouvelles constructions est suspendue jusqu’à fin 2026 — une fenêtre d’opportunité pour les acquisitions dans le neuf.
Le droit de mutation (Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων) est fixé à 3 % de la valeur cadastrale ou du prix d’achat (le plus élevé des deux). Ajoutez les honoraires du notaire (environ 1 %), de l’avocat (0,5 à 1 %), et les frais d’enregistrement cadastral (0,5 %). Total : 5 à 7 % de frais d’acquisition, soit le plus bas des trois pays présentés dans ce guide.
Comparatif : Portugal, Espagne ou Grèce — lequel choisir ?
Comparer ces trois destinations exige de définir précisément vos objectifs : êtes-vous à la recherche d’un rendement locatif maximal à court terme, d’une plus-value à long terme, d’une résidence secondaire à usage personnel, ou d’une combinaison des trois ? La réponse va déterminer le pays idéal pour votre profil.
Pour un investisseur axé sur le rendement pur, la Grèce s’impose. Pour un acheteur cherchant la sécurité juridique et la liquidité du marché (revente facile), le Portugal ou l’Espagne sont plus adaptés. Pour un projet de vie (résidence principale future, retraite au soleil), le choix dépend avant tout des critères personnels : langue, culture, accessibilité, services de santé.
| Critère | 🇵🇹 Portugal | 🇪🇸 Espagne | 🇬🇷 Grèce |
|---|---|---|---|
| Prix d’entrée moyen | 150 000 – 350 000 € | 100 000 – 400 000 € | 80 000 – 250 000 € |
| Rendement locatif brut | 4 – 6 % | 5 – 7 % | 6 – 10 % |
| Frais d’acquisition | 10 – 13 % | 10 – 14 % | 5 – 8 % |
| Sécurité juridique | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ |
| Potentiel de valorisation | Modéré (marché mature) | Modéré à bon | Très fort |
| Facilité d’accès (vols) | Excellent (Lisbonne, Porto) | Excellent (partout) | Bon (Athènes, îles) |
| Restriction location touristique | En durcissement | Très variable selon villes | Libérale (pour l’instant) |
Fiscalité pour les Français achetant à l’étranger
La fiscalité est le nœud gordien de tout investissement immobilier international. Le principe fondamental est le suivant : les revenus immobiliers sont en général imposables dans le pays où se trouve le bien. Mais la France exige quand même que vous déclariez ces revenus, même s’ils sont déjà taxés à l’étranger — la convention fiscale bilatérale régit ensuite le mécanisme d’élimination de la double imposition.
La France a signé des conventions fiscales avec le Portugal (1971, révisée), l’Espagne (1995) et la Grèce (1963). Ces trois conventions prévoient que les revenus fonciers de source étrangère sont imposables dans le pays de situation du bien. Pour éviter la double imposition, la méthode utilisée avec l’Espagne et la Grèce est le crédit d’impôt (vous déclarez en France, vous obtenez un crédit d’impôt égal à l’impôt français calculé sur ces revenus). Avec le Portugal, le mécanisme est similaire depuis la réforme de 2020.
Concrètement, que déclarez-vous en France ?
Vous devez remplir la déclaration 2047 (revenus de source étrangère) et reporter le montant sur votre déclaration 2042. Les revenus étrangers majorent votre revenu imposable de référence (utile pour le calcul des aides, du quotient familial, etc.) même si vous bénéficiez d’un crédit d’impôt. Les prélèvements sociaux (17,2 %) s’appliquent sur les revenus fonciers étrangers des résidents français — un point souvent méconnu qui peut significativement réduire votre rendement net.
Prélèvements sociaux : un piège fréquent
Beaucoup d’investisseurs oublient que les prélèvements sociaux français (17,2 %) s’appliquent également aux revenus fonciers de source étrangère perçus par les résidents fiscaux français. Si vous percevez 10 000 € de loyers nets en Espagne, taxés à 19 % en Espagne (1 900 €), la France prélèvera 1 720 € de contributions sociales supplémentaires. Votre taux d’imposition total peut donc atteindre 36 % — bien loin du seul impôt espagnol. Intégrez systématiquement les prélèvements sociaux dans votre calcul de rendement net.
La SCI française pour investir à l’étranger
Certains investisseurs choisissent de créer une Société Civile Immobilière (SCI) française pour acquérir un bien à l’étranger. Cette structure présente des avantages en matière de transmission patrimoniale et de gestion, mais les administrations fiscales étrangères la regardent parfois avec méfiance. Au Portugal, une SCI française peut ne pas être reconnue comme société transparente — elle sera alors traitée comme une société opaque et taxée à l’IS (taux plein). Consultez un fiscaliste spécialisé avant toute création de structure. Notre guide sur la SCI familiale détaille les avantages et limites de cette enveloppe.
Financement et crédit immobilier à l’étranger
Financer un achat immobilier à l’étranger est plus complexe qu’un achat en France. Les options sont multiples, mais chacune présente des contraintes spécifiques qu’il convient d’anticiper dès le début du projet.
La première option — et souvent la plus simple pour les non-résidents — est l’emprunt dans le pays d’achat. Les banques portugaises, espagnoles et grecques prêtent aux non-résidents, mais à des conditions moins favorables qu’aux résidents locaux : apport minimum de 30 % (contre 10-20 % pour les résidents), taux d’intérêt légèrement supérieurs, et exigences documentaires importantes (revenus français justifiés, derniers avis d’imposition, relevés bancaires sur 12 mois). En 2026, les taux hypothécaires en Espagne oscillent autour de 3,5 à 4,5 % sur 20 ans pour les non-résidents.
L’alternative : le crédit français adossé à un bien existant
Si vous possédez déjà un bien immobilier en France avec des capitaux propres significatifs, vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire français garanti par votre bien français pour financer l’achat à l’étranger. Cette solution présente plusieurs avantages : meilleurs taux (bénéficier des conditions du marché français), documentation simplifiée, et interlocuteur unique en France. L’inconvénient est que vous hypothéquez un bien français pour financer un projet à l’étranger — augmentant votre exposition totale.
Pour comparer les conditions actuelles de financement, consultez notre baromètre des taux crédit immobilier 2026 qui référence les meilleures offres du marché français.
Le calcul de taux d’endettement : attention à la règle du 35 %
Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) impose aux banques françaises de ne pas dépasser 35 % de taux d’endettement pour leurs emprunteurs. Si vous avez déjà un crédit en France, vos revenus locatifs étrangers ne sont pris en compte qu’à 70 % par la majorité des établissements pour calculer votre capacité d’emprunt. Préparez un dossier solide en amont : bilans patrimoniaux, revenus locatifs projetés, apport conséquent. Un courtier spécialisé en immobilier international pourra optimiser votre dossier.
Visa Or et Golden Visa : les dispositifs d’attractivité
Les programmes Golden Visa permettent aux ressortissants hors UE (et parfois aux citoyens européens souhaitant accélérer leur accès à la résidence) d’obtenir un titre de séjour en contrepartie d’un investissement immobilier ou financier minimum. Pour les Français, ces programmes présentent un intérêt indirect : ils maintiennent la pression d’acheteurs extracommunautaires solvables, soutenant ainsi les prix dans certaines zones.
Portugal : le Golden Visa réformé
Le Portugal a profondément remanié son Golden Visa en 2023-2024. L’investissement immobilier direct n’est plus éligible dans la plupart des zones (sauf les régions autonomes de Madère et des Açores). Les options actuellement valides incluent l’investissement de 500 000 € dans des fonds d’investissement réglementés, la création d’au moins 10 emplois, ou l’investissement de 250 000 € dans des projets culturels. Pour les résidents français, ce programme n’a plus l’attrait qu’il avait — mais il maintient les prix dans les zones préservées.
Grèce : le Golden Visa toujours actif (mais relevé)
La Grèce maintient son programme Golden Visa avec un seuil d’investissement immobilier relevé à 800 000 € dans les zones très prisées (Athènes centre, Thessalonique, Mykonos, Santorin) et 400 000 € dans le reste du pays. Ce programme attire massivement les investisseurs asiatiques (chinois, égyptiens, libanais) et maintient une demande soutenue sur le haut de gamme du marché.
Espagne : le Golden Visa supprimé à terme
L’Espagne a annoncé la suppression de son Golden Visa immobilier (seuil d’entrée : 500 000 €) sous la pression des partis de gauche et des associations de locataires. La suppression devrait être effective courant 2026. Cette décision pourrait légèrement refroidir la demande internationale dans les zones très prisées (Madrid, Barcelone, îles), mais l’impact réel devrait être limité car les ressortissants européens — qui constituent la grande majorité des acheteurs — n’en avaient pas besoin.
Les étapes clés d’un achat immobilier à l’étranger
Un achat immobilier à l’étranger suit une logique similaire à un achat en France, mais avec des intervenants différents, des délais variables, et des pièges propres à chaque système juridique. Voici les étapes fondamentales, valables pour les trois pays présentés.
La première étape est toujours la définition précise du projet : objectif (rendement, résidence, retraite), budget global (prix + frais + réserve travaux), horizon de détention, et capacité de gestion à distance. Un bien à 150 000 € en Grèce qui nécessite 20 000 € de travaux et 2 000 € de gestion annuelle a une rentabilité très différente d’un appartement clé en main à 200 000 € au Portugal.
- Définir votre projet et votre budget total — inclure les frais d’acquisition (10-15 %), une réserve travaux (5-10 %), et les frais de gestion annuels
- Choisir le pays et la zone géographique — en fonction de vos objectifs, de votre tolérance au risque juridique, et de votre familiarité avec la langue
- Mandater un avocat local spécialisé — distinct de l’agent immobilier, il protège vos intérêts et vérifie les titres de propriété
- Obtenir votre numéro fiscal local — NIF au Portugal, NIE en Espagne, AFM en Grèce — indispensable pour signer tout acte
- Ouvrir un compte bancaire local — pour faciliter les paiements, régler les charges et recevoir les loyers
- Signature du compromis (ou promesse de vente) — avec versement d’un acompte (5 à 10 % selon les pays) et conditions suspensives
- Signature de l’acte authentique — devant le notaire local, avec paiement du solde et transfert de propriété
- Enregistrement cadastral et paiement des taxes — à effectuer dans les délais légaux sous peine de pénalités
Pour comprendre les subtilités du recours à un professionnel juridique lors d’une transaction immobilière, référez-vous à notre guide détaillé sur quand faire appel à un notaire.
Risques et pièges à éviter absolument
L’immobilier à l’étranger présente des risques spécifiques que l’investisseur non averti ne mesure pas toujours. Ces risques ne sont pas rédhibitoires — ils sont gérables si on les anticipe. Mais ignorer l’un d’eux peut transformer un investissement prometteur en cauchemar financier.
Le risque de change : inexistant en zone euro
Portugal, Espagne et Grèce sont membres de la zone euro. Votre investissement et vos revenus locatifs sont en euros — aucun risque de change. Cet avantage considérable différencie ces trois destinations d’autres marchés attractifs comme la Turquie, le Maroc ou la Croatie (hors zone euro jusqu’en 2023 et maintenant membre), où la dépréciation de la devise locale peut anéantir votre rendement.
Les risques juridiques et cadastraux
Chaque pays a ses spécificités. Au Portugal, les constructions illégales (construídas sem licença) sont légion dans certaines régions rurales — vérifiez toujours la conformité urbanistique du bien. En Espagne, certaines constructions en zone littorale ont été déclarées illégales par les tribunaux, entraînant des démolitions qui ont laissé des acheteurs ruinés (affaire des 10 000 maisons d’Andalousie). En Grèce, l’absence partielle de cadastre est un facteur de risque résiduel que seul un avocat compétent peut mitiger.
Le risque locatif et la gestion à distance
Gérer un bien à 2 000 kilomètres sans intermédiaire fiable est un défi logistique majeur. Un locataire défaillant en Espagne peut mettre 12 à 18 mois à expulser (la procédure judiciaire espagnole est lente). Au Portugal, la loi du Nouveau Régime de l’Arrendamento Urbano (NRAU) offre davantage de protections aux propriétaires depuis 2019, mais les délais restent supérieurs à la France. Budget systématiquement une réserve de 3 à 6 mois de loyers pour couvrir les périodes de vacance et les impayés.
Pour aller plus loin sur l’investissement immobilier
L’immobilier à l’étranger s’inscrit dans une stratégie patrimoniale globale. Pour compléter votre approche :
Alternatives : investir sans acheter directement
L’achat direct d’un bien immobilier à l’étranger n’est pas la seule façon de s’exposer aux marchés immobiliers portugais, espagnol ou grec. Des alternatives moins contraignantes permettent de capter les rendements de ces marchés sans les complications juridiques, fiscales et logistiques d’un achat en direct.
Les SCPI internationales
Certaines SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) investissent spécifiquement dans l’immobilier européen, y compris en Espagne et au Portugal. L’avantage majeur : vous investissez à partir de quelques milliers d’euros, vous déléguez entièrement la gestion, et vous bénéficiez d’une fiscalité souvent avantageuse (les revenus de SCPI étrangères peuvent être taxés dans le pays de l’immeuble, à des taux souvent inférieurs à l’imposition française globale).
Des SCPI comme Eurovalys (Espagne et Allemagne), Novapierre Allemagne 2, ou Corum XL (paneuropéen) offrent des rendements bruts entre 4 et 6 % avec un ticket d’entrée accessible. Découvrez notre comparatif des meilleures SCPI 2026 pour identifier les véhicules les plus adaptés à votre profil.
Le statut LMNP et les résidences de services
En Espagne et au Portugal, des résidences de tourisme ou de services (résidences étudiantes, résidences senior) proposent des investissements clé en main avec bail commercial garanti. Le modèle s’apparente au LMNP français : vous achetez une chambre ou un studio meublé, un gestionnaire exploite la résidence, et vous percevez un loyer garanti contractuellement. Les rendements annoncés se situent généralement entre 3,5 et 5,5 % net. Comparez avec les possibilités offertes par le statut LMNP en France pour arbitrer selon votre situation fiscale.
Investir en colocation ou en meublé
La location meublée à destination des expatriés, étudiants Erasmus ou professionnels en mobilité internationale est un segment porteur dans les trois pays. Barcelone, Lisbonne et Athènes accueillent des dizaines de milliers d’étudiants internationaux chaque année. Un appartement de 80 m² divisé en 3 chambres à Barcelone peut générer 2 700 € par mois en colocation, contre 1 200 € en location nue classique. Pour maîtriser cette stratégie, notre guide sur l’investissement en colocation expose les clés du succès.
| Mode d’investissement | Ticket d’entrée | Rendement brut | Contraintes |
|---|---|---|---|
| Achat direct | 100 000 €+ | 4 – 10 % | Élevées (juridique, gestion) |
| SCPI internationale | 1 000 € | 4 – 5,5 % | Faibles (gestion déléguée) |
| Résidence de services | 80 000 – 150 000 € | 3,5 – 5,5 % | Moyennes (bail commercial) |
| Crowdfunding immobilier | 500 € | 8 – 12 % | Risque de perte en capital |
Le crowdfunding immobilier permet également de financer des projets à l’étranger via des plateformes européennes régulées. Lisez notre guide complet sur le crowdfunding immobilier avant de vous lancer sur ces plateformes à risque plus élevé.
Pour les investisseurs souhaitant générer des revenus passifs sans la complexité de la propriété directe, explorez aussi notre dossier sur les 15 idées de revenus passifs réalistes en 2026.
Questions fréquentes
Un Français peut-il acheter librement de l’immobilier au Portugal, en Espagne ou en Grèce ?
Oui, sans aucune restriction. La libre circulation des capitaux au sein de l’Union européenne garantit à tout ressortissant français le droit d’acquérir un bien immobilier dans ces trois pays membres. Aucun agrément, aucun quota, aucune limite de montant ne s’applique. Vous devez simplement vous conformer aux formalités locales (obtention d’un numéro fiscal, ouverture d’un compte bancaire local, etc.) et respecter les obligations déclaratives françaises sur vos revenus étrangers.
Faut-il déclarer un achat immobilier à l’étranger en France ?
Oui. Tout bien immobilier détenu à l’étranger par un résident fiscal français doit être déclaré via le formulaire 3916-bis (déclaration de comptes et biens à l’étranger), annexé à la déclaration annuelle de revenus. L’omission est sanctionnée d’une amende de 10 000 € par bien non déclaré. Les revenus locatifs doivent être déclarés sur le formulaire 2047. Ces obligations sont indépendantes de la fiscalité appliquée dans le pays d’achat.
Peut-on obtenir un crédit immobilier français pour acheter en Espagne ou au Portugal ?
Oui, sous conditions. Certaines banques françaises accordent des crédits pour financer des biens situés en zone euro, notamment si le demandeur propose une garantie sur un bien français existant. Les banques locales (espagnoles, portugaises) prêtent également aux non-résidents, avec un apport minimum de 30 % généralement exigé. Les taux proposés aux non-résidents sont typiquement 0,5 à 1 % supérieurs à ceux accordés aux résidents. Consultez un courtier spécialisé en immobilier international pour optimiser votre financement.
Quelle est la fiscalité des revenus locatifs en Grèce pour un Français ?
Les revenus fonciers en Grèce sont taxés localement selon un barème progressif : 15 % jusqu’à 12 000 €, 35 % de 12 001 à 35 000 €, 45 % au-delà. En France, vous déclarez ces revenus via le formulaire 2047 et bénéficiez d’un crédit d’impôt pour éliminer la double imposition. Les prélèvements sociaux français de 17,2 % restent dus sur vos revenus fonciers grecs en tant que résident fiscal français — c’est un coût additionnel souvent oublié dans les calculs de rentabilité.
Qu’est-ce que le NIE espagnol et comment l’obtenir ?
Le NIE (Número de Identificación de Extranjeros) est le numéro fiscal espagnol obligatoire pour toute opération immobilière, bancaire ou administrative en Espagne. Vous pouvez l’obtenir auprès du commissariat de police espagnol (en personne), d’un consulat espagnol en France, ou via un avocat mandaté par procuration. Le délai varie de quelques jours à plusieurs semaines selon l’affluence. Obtenez votre NIE dès le début de vos recherches — vous en aurez besoin avant de signer tout compromis de vente.
Y a-t-il un risque de bulle immobilière au Portugal en 2026 ?
Le marché portugais présente des valorisations élevées dans les grandes villes (Lisbonne, Porto) après dix ans de forte hausse. Certains économistes alertent sur un risque de correction, notamment si les taux d’intérêt remontent ou si les flux de touristes ralentissent. Cependant, la demande structurelle (population en légère croissance, déficit de logements neufs) et l’attractivité persistante du pays pour les expatriés soutiennent les prix. Un investissement à horizon 10 ans ou plus limite considérablement ce risque de marché.
Peut-on acheter une île grecque ou des terres agricoles en Grèce ?
Les terrains agricoles et les propriétés situées dans les zones frontalières ou à caractère stratégique nécessitent une autorisation préalable pour les ressortissants non grecs (même ressortissants de l’UE). Cette restriction s’applique à certaines îles de la mer Égée proche de la Turquie. Pour les appartements et maisons en zone urbaine ou dans les îles sans restriction, aucune autorisation spéciale n’est requise pour un ressortissant français. Vérifiez systématiquement le statut du terrain avec votre avocat local.
Vaut-il mieux acheter en direct ou via une SCPI internationale pour investir en immobilier étranger ?
La réponse dépend de votre capital disponible, de votre tolérance aux contraintes administratives et de votre horizon d’investissement. L’achat direct offre une rentabilité potentiellement plus élevée (6 à 10 %) et un contrôle total, mais exige un capital minimum de 100 000 €, une gestion active et une bonne connaissance du marché local. La SCPI internationale permet d’investir dès 1 000 €, sans gestion, avec une liquidité relative — mais le rendement est plafonné (4 à 5,5 %) et vous payez des frais de gestion. Pour les débutants ou les investisseurs sans temps à consacrer, la SCPI est souvent la meilleure entrée en matière.
Comment financer des travaux sur un bien immobilier acheté à l’étranger ?
Plusieurs options existent : payer les travaux sur fonds propres (solution la plus simple), obtenir un crédit travaux auprès d’une banque locale (possible mais conditions restrictives pour les non-résidents), ou refinancer votre bien français pour libérer des capitaux. Certains propriétaires utilisent leur assurance-vie française pour financer partiellement les travaux, via une avance ou un rachat partiel. Notre article sur où placer son argent en 2026 peut vous aider à identifier les liquidités mobilisables pour un tel projet.
Le déficit foncier s’applique-t-il aux revenus locatifs étrangers ?
Non, le mécanisme du déficit foncier français ne s’applique pas aux revenus fonciers de source étrangère. Les charges engagées sur un bien étranger (travaux, intérêts d’emprunt, charges de copropriété) sont déductibles dans le pays de situation du bien, selon les règles locales. En France, le revenu foncier étranger est déclaré pour son montant net après déductions locales, mais vous ne pouvez pas créer ou imputer un déficit foncier sur vos autres revenus fonciers français avec des charges d’un bien étranger.
L’achat immobilier à l’étranger — qu’il s’agisse du Portugal, de l’Espagne ou de la Grèce — représente une opportunité patrimoniale réelle pour les investisseurs français qui acceptent de prendre le temps de se former, de s’entourer des bons professionnels locaux, et d’intégrer l’ensemble des coûts et contraintes dans leur calcul. Ces trois marchés offrent des profils complémentaires : la maturité et la sécurité juridique du Portugal, la diversité géographique et la liquidité de l’Espagne, et le potentiel de rendement et de valorisation exceptionnel de la Grèce. La clé du succès réside dans l’adéquation entre vos objectifs patrimoniaux, votre horizon d’investissement et le marché choisi.
Passez à l’action : votre feuille de route pour investir à l’étranger
Vous avez toutes les clés pour évaluer objectivement ces trois marchés méditerranéens. Voici comment concrétiser votre projet sereinement.
- Définissez votre profil investisseur — rendement, résidence secondaire ou retraite : clarifiez votre objectif prioritaire avant tout
- Comparez avec les alternatives indirectes — SCPI internationales, crowdfunding immobilier, avant de vous engager dans un achat direct complexe
- Mandatez un fiscaliste franco-européen — simulez votre imposition réelle nette de charges, d’impôts locaux et de prélèvements sociaux français avant de signer quoi que ce soit
Avant de finaliser votre stratégie immobilière, consultez notre guide complet de l’investissement immobilier en 2026 et notre dossier sur le déficit foncier pour optimiser votre fiscalité patrimoniale globale.
Avertissement : Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif et éducatif uniquement. Elles ne constituent pas des conseils en investissement, des recommandations personnalisées ni une incitation à acheter ou vendre des instruments financiers ou des biens immobiliers. Investir dans l’immobilier comporte des risques de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La fiscalité applicable dépend de votre situation personnelle et peut évoluer. Consultez un conseiller financier agréé et un fiscaliste spécialisé avant toute décision d’investissement immobilier à l’étranger.
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